2021년 서울아파트, 大폭락이 시작된다!, 엘리엇 지음, 288쪽, 3만5000원

60년 동안의 서울아파트 값을 분석한 결과 이 지역 아파트 시세가 2021년 고점을 찍은 뒤 2029년까지 8년간 하락할 것이란 충격적 전망을 담은 부동산 서적이 출간됐다.

북랩은 한 부동산 전문가가 자신이 직접 개발한 아파트 실거래가 분석 도구를 통해 서울아파트 시세를 전망한 결과, 이 지역 아파트 값이 2021년 1분기를 고점으로 대세 하락할 것이란 전망을 담은 ‘2021년 서울아파트, 大폭락이 시작된다!’를 펴냈다.

이 책의 저자 엘리엇(필명)은 부동산 시장에 보다 정확하고 신속한 정보를 제공하는 ‘바로미터’가 필요하다는 생각에 증권가에서 리서치 업무를 하며 익힌 통계 분석 기법을 기반으로 개발한 MB-Major(400) index(서울아파트 시가총액 상위 400개 아파트 실거래가 일일지수)를 특허출원했다. 그는 서울아파트는 일정한 유전자 지도에 따라 그 값이 상승과 하락을 반복하기에 살아 있는 생명체나 다름없다고 말한다. 그렇기에 합리적 데이터만 받쳐 준다면 향후 변동 추세도 충분히 예측 가능하다고 주장한다.

이 책은 저자의 실제 경험에서 출발했다. 서울 내 아파트를 구입할 때만 해도 부동산에 관해 전혀 몰랐지만, 얼마 지나지 않아 지하철 확장 공사라는 호재가 겹치며 아파트값은 수직 상승했다. 그때부터 부동산 시장에 관심을 가지고 서울아파트를 중심으로 시세 변동을 분석하게 됐다. 그러다 상승 5파와 하락 3파를 끊임없이 반복한다는 ‘엘리어트 파동이론’이 60여년간의 서울아파트 매매지수에도 적용된다는 사실을 발견했다. 이 이론에 따르면 1987년 5월에 시작된 그랜드 슈퍼사이클은 2021년 1분기에 34년여의 상승파동을 마감한 후 2029년까지 8년여의 조정기에 들어갈 것으로 예상된다. 이 책에서는 이 주장을 뒷받침하기 위해 정권별·시기별 유사성과 차이점을 검토하고 주요 선진국의 사례도 참고한다.

이 책은 하나의 관점이 아닌 다각도에서 현 상황을 분석해 합리적 결론을 도출해 낸다는 점이 특징이다. 주택난 속 정부의 부동산 대책과 시장의 변화에 이목이 집중되는 만큼 다양한 의견이 오가고 있다. 이 책에서는 그 주장과 근거를 면밀히 검토한다. 특히 많은 전문가가 3기신도시와 임대사업자 주택, 금리 등의 이유로 2023년을 서울아파트 시세의 고점으로 분석하고 있는데, 17년의 부동산 주기를 주장한 ‘한센사이클(Hansen Cycle)’에 의하면 이 의견은 타당성이 있어 보이기도 한다. 그러나 이 책에서는 이론만이 아닌 다양한 지표가 함께 고려돼야 한다고 말한다. 이를 위해 주택구입부담지수, 전세수급지수, 명목지수와 실질지수, 연식별·면적별 서울아파트 지수 등 직접 분석한 결과를 제시한다. 결론적으로 서울아파트 고점은 2021년 1분기가 될 것이며 그 이후에는 폭락이 예상되므로 이를 미리 대비해 현명하게 대처하는 것이 중요하다고 권고하고 있다.

저자인 엘리엇은 삼성증권과 하나금융 등에서 증권/선물 영업 및 리서치 업무를 했으며 이때 익혔던 금융 상품의 기술적 분석과 통계 분석 기법을 최근의 부동산 시장에 적용하며 서울아파트 시장 분석에 새로운 방법론을 제시하고자 노력하고 있다.